Nueva ley de alquileres: la norma “deja una ventana abierta para posibles conflictos”, dijo Liliana Maimo

La vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro, Liliana Maimo en diálogo con Crónica se refirió a la nueva ley de alquileres sancionada en el Congreso de la Nación en junio del corriente. La entrevistada criticó la nueva legislación al plantear que “el inquilino no sabe en lo que se mete”. Según Maimo, la nueva ley beneficia al inquilino, pero hay algunas salvedades que deben hacerse, más en la región patagónica.

“La ley fue hecha teniendo en cuenta fundamentalmente a la ciudad de Buenos Aires, no contemplaron al resto del país”, dijo la titular de la Cámara Inmobiliaria.

En primer término Maimo resaltó que, a pesar de haber entrado en vigencia, la nueva ley de alquileres todavía no fue reglamentada y hay algunos ítems de la legislación que no se interpretan muy bien, o que pueden interpretarse de dos formas. “La ley deja una ventana abierta para posibles conflictos. El cambio más notorio tiene que ver con el plazo de los contratos, tanto de las viviendas como de los locales comerciales. Ahora, el plazo es de tres años.

Con respecto a los locales comerciales, es el único cambio que hay. El resto aplica para viviendas”, explicó la vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria.

La actualización del valor del alquiler

Uno de los puntos de la ley que trajo más polémica es el de la actualización de los alquileres. Dicha actualización será anual y se aplicará en base al índice de precios al consumidor y el índice de variación de los empleados estables (RIPTE). “Esto es algo que no se detalla muy bien. Nosotros suponemos que es una combinación de ambas cosas. Creemos que se van a sumar los dos índices y que se va a sacar un promedio. Como novedad, se plantea que este índice va a ser publicado por el Banco Central, algo inédito, porque hasta ahora el Banco Central no se metía con esto. Estos dos cambios hacen que sea muy incierto lo que firman los inquilinos, en realidad para los dos, inquilino y propietario. Si tuviéramos que aplicar esta combinación ahora, nos da alrededor de un cuarenta y ocho por ciento, cosa que dicen es favorable para los inquilinos. Sin embargo, si lo analizamos bien, acá particularmente no, en nuestra zona no”, argumentó Maimo.

En este sentido, la titular de la Cámara Inmobiliaria resaltó que antes, cuando un contrato finalizaba, para poner un valor al próximo periodo se aplicaba un treinta por ciento de aumento y luego un quince semestral. “El año pasado, cuando la ley se aprobó en Diputados, este índice daba un cincuenta y un por ciento. Esto se debe a que, lamentablemente, las leyes las hacen a nivel país pero tienen muy en cuenta la realidad de la ciudad de Buenos Aires, un lugar en donde siempre se han cometido abusos. Allá, por ejemplo, se pedían hasta dos meses de depósito de garantía, pero acá solo se pedía uno. Por eso la ley de Buenos Aires ponía un tope y le daba la carga del pago al propietario. En nuestro caso, los honorarios están fijados en el cuatro por ciento del valor del contrato, y en el caso de viviendas, si el inquilino no tiene propiedades, debe afrontar el dos por ciento el inquilino y el dos por ciento el propietario. Ahora lo que hay que analizar es el nivel de inflación a la hora de aplicar una actualización. Salvo que el inquilino pueda negociar, en muchos casos va a suceder que les va a convenir mudarse a un lugar más económico”, resaltó Maimo.

“Estamos acostumbrados a que nos cambien las condiciones de trabajo”

Liliana Maimo se mostró crítica con la nueva legislación al afirmar que la profesión inmobiliaria es una de las más afectadas en cuanto a cambios de legislaciones. “La nuestra debe ser una de las profesiones más intervenidas. En las demás no hay demasiados cambios, pero a nosotros siempre nos cambian las reglas del juego”, se quejó.

Respecto al debate que la nueva ley instauró en Chubut, Maimo indicó que “nuestras dudas las hemos elevado al Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut. Hemos tenido una conferencia por Zoom con nuestros asesores legales. Incluso ellos tienen dudas sobre la ley que se impulsó. Estamos hablando de una legislación que fue impulsada políticamente, pensamos que sin demasiado asesoramiento. O no lo tuvieron o hicieron oídos sordos a un montón de cosas. Sumado a la incertidumbre de la pandemia, sacar en el medio de esta situación esto complica a los inquilinos, no saben en lo que se están metiendo”, disparó la vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria.

En esta línea, la entrevistada expresó que “esto siempre se trató de oferta y demanda, más allá de la inflación. Nosotros llegamos a tener un cincuenta por ciento de inflación, pero más de un treinta no podíamos aumentar, porque nadie te lo pagaba. Supongamos que en agosto se cumpla un año de contrato y yo lo tengo que aumentar un cuarenta y ocho por ciento. El propietario está en todo su derecho de querer recuperar su renta. La persona que firma el contrato sabe a lo que se atiene, tiene una idea real de lo que está firmando”.

Para concluir, criticó duramente la nueva ley al plantear que “estamos acostumbrados a que nos cambien las condiciones de trabajo. La nuestra debe ser una de las profesiones más intervenidas. En las demás no hay demasiados cambios, pero a nosotros siempre nos cambian las reglas del juego”, concluyó.

“Es la primera ley en la cual se reconoce la
intervención de los corredores inmobiliarios”

La vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria también se refirió a la intervención de los corredores inmobiliarios y destacó como algo positivo la inclusión de estos profesionales matriculados en el proceso de alquiler. Además, habló sobre los depósitos de garantía y explicó los términos en los cuales se puede rescindir un contrato.

“Esta es la primera ley que reconoce la intervención de los corredores inmobiliarios matriculados. En ninguna otra ley se otorga un reconocimiento a otra profesión. Esto es algo que realmente nos cayó bien, pone un poco en su lugar el hecho de que hay un intermediario y deja abierto el tema de los honorarios. La legislación dice que si participa un corredor, ambas partes corren con los honorarios. Cada parte le paga a ese corredor, y se deja supeditado que si hay en las jurisdicciones una ley que regula los honorarios de los corredores, esa ley se aplica, es decir que nosotros seguimos aplicando la ley de la provincia”, resaltó Liliana Maimo.

Los depósitos de garantía

Sobre los depósitos de garantía, explicó que “hay que devolverlos contra entrega de la llave. Si nosotros nos hacemos la idea de que vamos a recibir una llave, a inspeccionar una vivienda, y en ese momento tenemos que hacer la devolución, hay que tener en cuenta algunas cosas. Por empezar, el hecho de tener que estar con toda esa plata encima. Después, suele pasar que en el momento de la recepción hay una llave de paso cerrada y a las semanas nos encontramos con que hay una pérdida o algo que no funciona. No vemos esto como algo muy práctico. Y volvemos al tema de que se han cometido abusos con la devolución del depósito de garantía, porque eso es algo que está resguardado de que esté en buenas condiciones y que no haya deudas”.

En otra línea, Maimo se refirió a la rescisión anticipada de los contratos e indicó que esto es algo aplicable a partir del sexto mes. Si es durante el primer año, el inquilino paga un mes y medio en concepto de multa. Si es después del año es solo un mes de penalidad. Sin embargo, si se avisa con tres meses de anticipación, la multa queda sin efecto. Otro punto importante tiene que ver con que al llevarse a cabo la renovación del contrato, tres meses antes del vencimiento, cualquiera de las partes puede convocar a la otra planteando la intención de renovar.

El locador es quien tiene la carga de hacerlo, porque si no lo hace se entiende que no va a renovar, entonces, debe comunicar esto a través de un medio “fehaciente”, mostrando su voluntad para renovar y dando a conocer el valor que pretende para la renovación. Si no llegan a un acuerdo y el locador dice que no va a renovar, el inquilino se puede ir en los últimos tres meses y no indemnizar.

“Otra cosa para destacar es el hecho de que se habla de un alquiler social, algo que evidentemente debe implementarse desde el Estado, cómo se van a destinar esos fondos, cómo se va a instrumentar ese alquiler social que prometen. También se habla de un ente mediador; se plantea que antes del envío de cualquier contrato a la esfera judicial, antes de iniciar acciones legales se debe pasar por un ente mediador y sin cargo. Eso es algo que hay que reglamentar, no se sabe si va a haber uno en cada ciudad o uno por provincia. Está muy claro que la justicia federal no va a intervenir en esto. Otra cosa importante es que ahora todos los contratos van a tener que ser declarados en la AFIP. Los jueces, antes de recibir una demanda por desalojo o cobro de alquileres deben dar noticia a la AFIP de que se va a iniciar un proceso judicial. Esto demora mucho, es una traba muy grande”, planteó la entrevistada.